Afbeelding

Nieuws

Wie heeft recht op het tankstation bij einde huurovereenkomst?

donderdag 1 juni 2017

De wet geeft een regeling voor het beantwoorden van deze vraag, maar in de huurovereenkomst mogen afwijkende afspraken worden gemaakt. In de praktijk gebeurt dat ook, maar vaak zijn deze afspraken niet duidelijk of gedateerd. Dat biedt kansen en bedreigingen.

Wettelijke regeling:

Kort gezegd is de wettelijke regeling als volgt:

  • de grondeigenaar is ook eigenaar van de op het perceel aanwezige opstallen, bijvoorbeeld een tankstation;
  • met een recht van opstal kan het eigendom van het tankstation worden toebedeeld aan een ander dan de grondeigenaar;
  • bij het einde van de huurovereenkomst mag de huurder de door hem aangebrachte veranderingen en verbeteringen (bijvoorbeeld het door hem gebouwde tankstation) wegbreken, dat wil zeggen: slopen;
  • de huurder heeft dit recht slechts onder de voorwaarde dat het gehuurde terug wordt gebracht in de ‘oorspronkelijke toestand’ waarin het bij aanvang van de huur ter beschikking werd gesteld;
  • de huurder mag enkel de ‘door hem’ aangebrachte veranderingen en verbeteringen wegnemen en dus niet hetgeen door een voorganger werd aangebracht;
  • als de huurder besluit het tankstation niet te slopen maar achter te laten kan hij daarvoor van de grondeigenaar een vergoeding vragen.
Complicaties

In de praktijk doen zich vaak allerhande complicaties voor, zoals:

  • er wordt geen recht van opstal gevestigd;
  • het is onduidelijk of sprake is van verhuur van onbebouwde grond dan wel verhuur van 7:290 bedrijfsruimte;
  • in de huurovereenkomst is afgeweken van het wettelijk regime, maar de afspraken zijn voor meerdere uitleg vatbaar;
  • na aanvang van de huurovereenkomst is het bestaande tankstation gesloopt en is een nieuw tankstation opgericht;
  • na aanvang van de huurovereenkomst hebben investeringen plaatsgevonden, zoals een 15 jarige herkeuring;
Kansen en bedreigingen

Het hebben, houden en krijgen van een tankstation locatie is van commercieel en financieel belang. Tegen het einde van de looptijd van een huurovereenkomst is  sprake van kansen en bedreigingen voor huurder, grondeigenaar en concurrerende brandstofleveranciers. Er komen vragen aan de orde als:

  • mag het tankstation worden gesloopt als het werd opgericht door een voorgaande huurder?
  • wat is de ‘oorspronkelijke toestand’ indien het oude tankstation, dat er stond bij aanvang van de huur, werd vervangen door een nieuw tankstation?
  • wat is de ‘oorspronkelijke toestand’ indien investeringen als een 15 jarige herkeuring hebben plaatsgevonden?
  • heeft de huurder bescherming indien volgens de tekst van de huurovereenkomst onbebouwde grond is verhuurd, maar het tankstation er al stond bij het aangaan of vernieuwen van de huurovereenkomst?
  • is in de huurovereenkomst afgesproken dat de grondeigenaar gerechtigd is het tankstation over te nemen, bijvoorbeeld tegen betalen van ‘de boekwaarde’?
  • wat is ‘de boekwaarde’?
Dit alles brengt onder andere met zich mee, dat:
  • de huurder van een tankstation ongewenst geconfronteerd kan worden met het feit dat hij bij einde van de huurovereenkomst het tankstation moet achter laten voor de concurrent en hooguit een beperkte vergoeding ontvangt;
  • anderzijds het (dreigen met) uitoefenen van het wegbreekrecht een middel kan zijn de grondeigenaar te bewegen de huurovereenkomst tegen gunstige voorwaarden te verlengen;
  • voor de grondeigenaar wellicht kansen ontstaan om tegen een geringe vergoeding daadwerkelijk de beschikking te krijgen over een tankstation dat kan worden verhuurd aan een andere brandstofleverancier;
  • de concurrerende leverancier kansen heeft om tegen relatief geringe kosten een afzetpunt te verwerven.

Goed inzicht in de diverse juridische standpunten die kunnen worden ingenomen, maakt dat kansen en bedreigingen kunnen worden gesignaleerd en de juiste strategie kan worden bepaald om deze optimaal te benutten respectievelijk te voorkomen.

Informatie

Hebt u vragen over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Bouwe Bos.

Bouwe Bos

procesvoering

+31 (0)10 209 27 63 bos@lvh-advocaten.nl
Bouwe Bos
Zoek in artikelen
Mieke Bestebreurtje

arbeidsrecht en medezeggenschap

+31 (0)10 209 27 76 bestebreurtje@lvh-advocaten.nl
Bouwe Bos

procesvoering

+31 (0)10 209 27 63 bos@lvh-advocaten.nl
Marcel van den Ende

onderneming en aandeelhouders, wegtransport

+31 (0)10 209 27 45 vandenende@lvh-advocaten.nl
Daniël van Genderen

procesvoering, aanbestedingen, onderneming en overheid

+31(0)10 206 17 81 vangenderen@lvh-advocaten.nl
Peter de Graaf

faillissementen en herstructurering

+31 (0)10 209 27 52 degraaf@lvh-advocaten.nl
Jos Huntjens

erfrecht

+31 (0)10 209 27 55 huntjens@lvh-advocaten.nl
Yvonne Jansen

huur (contract en ontruiming), onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 75 jansen@lvh-advocaten.nl
Hein Kernkamp

scheepvaart, wegtransport, procesvoering, onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 63 kernkamp@lvh-advocaten.nl
Jack Leeman

procesvoering, onderneming en aandeelhouders, vastgoed

+31 (0)10 209 27 75 leeman@lvh-advocaten.nl
Jannine Meijer

onderneming en aandeelhouders, incasso

+31(0)10 209 27 45 meijer@lvh-advocaten.nl
Anouk Mullenders

scheiding (voor ondernemers)

+31 (0)10 209 27 55 mullenders@lvh-advocaten.nl
Ben van Nieuwaal

onderneming en overheid

+31 (0)10 206 17 81 vannieuwaal@lvh-advocaten.nl
Iris Nijman

ondernemingsrecht algemeen

+31 (0)10 209 27 64 nijman@lvh-advocaten.nl
Sabriye Ort

Franchise, distributie en agentuur

+31 (0)10 209 27 77 ort@lvh-advocaten.nl
Michelle Reevers

incasso, onderneming en aandeelhouders, luchtvaart

+31 (0)10 209 27 75 reevers@lvh-advocaten.nl
Hans Rijntjes

procesvoering, huur (contract en ontruiming), incasso, onderneming en aandeelhouders

rijntjes@lvh-advocaten.nl +31 (0)10 209 27 40
Rob Steenhoek

faillissementen en herstructurering, onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 52 steenhoek@lvh-advocaten.nl
Peter Verheijden

arbeidsrecht, commerciële samenwerkingen en overnames

+31 (0)10 209 27 76 verheijden@lvh-advocaten.nl
Leoni van Westen

procesvoering, incasso

+31 (0)10 209 27 75 vanwesten@lvh-advocaten.nl
Justin de Vries

onderneming en aandeelhouders, faillissementen en herstructurering

+31 (0)10 209 27 52 devries@lvh-advocaten.nl