Afbeelding

Nieuws

Onroerend goed: rechten van derden

maandag 11 januari 2016

Stel je hebt een pand gekocht. Je gaat naar de notaris, na de le­ve­ring is het van jou. Maar het kan zijn dat er een recht is van een andere persoon. Zo’n “derde” kan een koop­op­tie heb­ben. Of er is sprake van een “dubbele verkoop”. Wat is in zo’n situatie de rol van de notaris? 

Op 3 april 2015 oordeelde de Hoge Raad over zoiets. Een aanbiedingsplicht is ooit af­­­gesproken. Als twee broers tot verkoop van een pand willen overgaan moeten zij het eerst voor € 105.000,-- aan­bieden aan zo’n “derde”, in dat geval hun vader. Maar de zonen vin­­den die prijs niet meer reëel, er is het nodige in het pand geïnvesteerd. Niet voor € 105.000,-- maar voor € 395.000,-- bie­den zij het va­der aan. Niet acceptabel voor vader, 2 jaar later verkopen zijn zonen het voor € 300.000,-- aan een an­­der.

Mag de notaris meewerken aan levering?: er is een plicht voor de zonen om het voor € 105.000,-- aan te bieden aan vader en dat hebben zij niet gedaan. De Kamer van Toezicht van de No­ta­rissen vindt dat vader terecht klaagt, de notaris die wel meegewerkt heeft aan levering krijgt een waar­schu­wing. Op vordering van vader veroordeelt de rechtbank de notaris tot betaling van een schade­ver­­goe­ding. Het gerechtshof zet er een streep door; de vordering van vader wordt afge­we­zen.

De Hoge Raad is aan zet. Uit zijn uitspraak blijkt dat de notaris, die benaderd is voor de le­ve­rings­akte, in een geval dat hij vermoedt dat rechten van derden spelen (vader) met de ko­per en verkopers zal moeten overleggen. Zo nodig zal hij nader onderzoek moeten doen. Vormt  het recht van de der­de een beletsel voor de beoogde levering aan degene die het pand voor € 300.000,-- heeft gekocht? Daarvan kan sprake zijn als de wet dat recht als het ster­ke­re recht heeft aangewezen. Maar ook als de koper on­recht­ma­tig handelt door le­vering te ver­lan­gen.

Van dit alles blijkt niet, zo oordeelden Gerechtshof en Hoge Raad. Het Hof heeft de vordering van moeder dus terecht afgewezen. “Moeder”? Ja, “moeder”, erfgename. Vader is tijdens de procedures overleden.   

Rechten van derden. Bij onroerend goed speelt het vaker. Koopopties, dubbele verkoop, aan­bie­dings­­plicht, kettingbedingen, een tweede recht van hypotheek. 

Hebt u vragen over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Hans Rijntjes.

Hans Rijntjes

procesvoering, huur (contract en ontruiming), incasso, onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 40
Download vCard
Stuur een e-mail
Hans Rijntjes
Zoek in artikelen
Mieke Bestebreurtje

arbeidsrecht en medezeggenschap

+31 (0)10 209 27 76 bestebreurtje@lvh-advocaten.nl
Bouwe Bos

procesvoering

+31 (0)10 209 27 63 bos@lvh-advocaten.nl
Marcel van den Ende

onderneming en aandeelhouders, wegtransport, ondernemingsrecht

+31 (0)10 209 27 45 vandenende@lvh-advocaten.nl
Daniël van Genderen

procesvoering, aanbestedingen, onderneming en overheid

+31(0)10 206 17 81 vangenderen@lvh-advocaten.nl
Peter de Graaf

faillissementen en herstructurering

+31 (0)10 209 27 52 degraaf@lvh-advocaten.nl
Jos Huntjens

erfrecht

+31 (0)10 209 27 55 huntjens@lvh-advocaten.nl
Yvonne Jansen

huur (contract en ontruiming), onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 75 jansen@lvh-advocaten.nl
Hein Kernkamp

scheepvaart, wegtransport, procesvoering, onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 63 kernkamp@lvh-advocaten.nl
Jack Leeman

procesvoering, onderneming en aandeelhouders, vastgoed

+31 (0)10 209 27 75 leeman@lvh-advocaten.nl
Jannine Meijer

onderneming en aandeelhouders, incasso

+31(0)10 209 27 45 meijer@lvh-advocaten.nl
Anouk Mullenders

scheiding (voor ondernemers)

+31 (0)10 209 27 55 mullenders@lvh-advocaten.nl
Ben van Nieuwaal

onderneming en overheid

+31 (0)10 206 17 81 vannieuwaal@lvh-advocaten.nl
Sabriye Ort

Franchise, distributie en agentuur

+31 (0)10 209 27 77 ort@lvh-advocaten.nl
Michelle Reevers

incasso, onderneming en aandeelhouders, luchtvaart

+31 (0)10 209 27 75 reevers@lvh-advocaten.nl
Hans Rijntjes

procesvoering, huur (contract en ontruiming), incasso, onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 40 rijntjes@lvh-advocaten.nl
Rob Steenhoek

faillissementen en herstructurering, onderneming en aandeelhouders

+31 (0)10 209 27 52 steenhoek@lvh-advocaten.nl
Peter Verheijden

commerciële samenwerkingen, overnames en arbeidsrecht

+31 (0)10 209 27 76 verheijden@lvh-advocaten.nl
Leoni van Westen

procesvoering, incasso

+31 (0)10 209 27 75 vanwesten@lvh-advocaten.nl
Justin de Vries

onderneming en aandeelhouders, faillissementen en herstructurering

+31 (0)10 209 27 52 devries@lvh-advocaten.nl